Коммуналка / №349 от 08 Сентября 2011 г.

Что такое «техобслуживание»?


поделиться
ВКонтакт Facebook Google Plus Одноклассники Twitter Livejournal Liveinternet Mail.Ru
«Тех. обслуживание», «содержание жилья», «текущий ремонт», «расходы на управление»… По сути, в это — разные названия одной и той же услуги.

Правильно она называется «техническое обслуживание общедомового имущества» и по закону включает в себя:

— услуги по управлению многоквартирным домом;

— услуги по обслуживанию лифтов, мусоропроводов (если есть), вывозу мусора;

— услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

А вот какие конкретно работы по ремонту и содержанию должны входить в техническое обслуживание и, главное, сколько за него нужно платить — выбираете вы сами.

— По закону тариф за ТО для своего дома должны определить собственники на общем собрании, — пояснила начальник отдела развития жилищного хозяйства управления по обеспечению деятельности ЖКХ министерства ЖКХ РО Марина Положий. — Если этого не происходит, плата взимается по «муниципальному тарифу» (рассчитанном в первую очередь для оплаты за муниципальное жилье). Такие расчеты не выгодны самим жильцам — они слишком усредненные.

Каким образом собственники многоквартирного дома могут повлиять на размер платы за техническое обслуживание?

1. Управление (расходы управляющей организации).

Эта статья — плата за услугу по управлению домом. Обследование дома, составление дефектной ведомости конструктивных элементов дома, составление сметы на проведение текущего и капитального ремонта, составление плана текущего и капитального ремонта, расчёт стоимости технического содержания дома, расчёт платы за ЖКУ. А также — зарплата административному штату. Сюда входят банковские и налоговые платы, оплата транспортных, канцелярских и иных управленческих расходов (вплоть до аренды комнаты для работы правления ТСЖ). Здесь же заложена прибыль управляющей компании, если у вас такая форма управления. Из этой же статьи расходов оплачиваются судебные издержки и штрафы ТСЖ и ЖСК.

К сожалению, сократить расходы на управление жители вряд ли смогут. Однако контролировать — должны! Например, просто обязаны спросить: почему это у вас графа «транспортные расходы» каждый месяц полностью дублирует «расход на аварийный ремонт» — не «от балды» ли написаны данные цифры? (см. фото).

2. Оплата за обслуживание лифтов, мусоропроводов (если есть) и вывоз мусора.

Существенно сэкономить на стоимости этого пункта тоже не получится: разница тарифов обслуживающих фирм — мизерная. Но если вы нашли действительно выгодный вариант, решением общего собрания собственников можно перезаключить договоры именно с ними.

3. Текущий ремонт и содержание общедомовой собственности.

А вот тут у жильцов есть все шансы повлиять на сумму затрат. Список того, что за наши деньги должны делать управленцы в доме, указан в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда» (постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170). В нем — подробнейший перечень видов работ, начиная от ежемесячного мониторинга коммунальных коммуникаций до окраски мусорных жбанов дважды в год и ежедневной поливки тротуаров в жаркое время года. Высший Арбитражный суд РФ  подтвердил обязательность данного постановления для всех способов управления домами.

Но чаще всего полностью эти работы не выполняются. В первую очередь потому, что точное соблюдение данного перечня окажется финансово невыполнимым для самих же жильцов. Не вкладываются все эти работы и в большинство расчетов платы за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирных домов муниципального жилого фонда («муниципальный тариф») — чаще всего муниципалитеты обходятся урезанным списком.

Но вот парадокс: даже входящие в «муниципальный тариф» минимум выполняет не каждая управляющая организация (что не мешает ей брать с неопределившихся клиентов данный тариф).

Они самостоятельно определяют фронт профилактических и ремонтных работ по дому (как — оценивайте сами по состоянию ваших подъездов, проводки и труб). А потом — выставляют в квитанции общий, никак не разъясненный счет. В итоге если и получают жители от управленцев отчеты, то видят в расшифровках лишь стоимость аварийного ремонта (если был). «Мелочи» по типу профилактического осмотра труб редко будут зафиксированы в виде актов (что было бы доказательством реальности данной работы). Между тем отчитаться управленцы обязаны.

— По закону управляющая организация раз в год должна отчитаться перед жильцами, в том числе и о выполненной работе по содержанию и ремонту общедомовой собственности. И в обязательном порядке — предложить на обсуждение фронт работ на следующий год. Именно по утвержденным собственниками «заказам» и рассчитывается стоимость ежемесячной платы за текущий ремонт и содержание. Предлагать должны именно управленцы, ведь они обязаны следить за состоянием дома, — напоминает Марина Положий. — Но на практике этого сделать нельзя, пока управляющая организация не выполнит полный анализ самой общедомовой собственности: площадь придомовой земли, которую нужно убирать; состояние коммуникаций, которые нужно постепенно менять; состояние стен, перекрытий… А после этого вместе с жильцами нужно обсудить, какие работы по содержанию и ремонту дома им нужны. Может быть, собственники согласятся платить на 2-3 рубля больше с квадратного метра своих квартир, но чтобы в этом году в их доме обязательно залатали крышу или поменяли проводку?

В ближайшем будущем, согласно постановлению Правительства РФ № 354 от 06.05.2011, на федеральном уровне будет утвержден обязательный для всех состав минимального перечня услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества, а также порядок их оказания. Пока что ориентироваться дотошным жильцам можно по приказу министерства ЖКХ РО №19 (от 15.02.2011г). Текст приказа и приложений можно найти на сайте министерства:  minjkh.donland.ru.

В приложении №4 этого приказа есть рекомендуемый минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. В него входят:

— санитарное содержание помещений общего пользования;

— уборка земельного участка, входящего в состав общего имущества, и вывоз твердых  бытовых отходов;

— подготовка многоквартирного дома к сезонной эксплуатации;

— проведение технических осмотров и мелкий ремонт;

— устранение аварий на инженерных системах.

Этот перечень в документе дополнен подробным перечислением конкретных действий по каждому пункту. Такой план с точным указанием работ и, главное, периодичностью их выполнения и должны составить собственники вместе с управленцами. По смете этого плана — рассчитываться.

4. Плата за предстоящий или уже сделанный капитальный ремонт согласно ст. 154 Жилищного кодекса РФ также может входить в итоговую сумму платежей за ТО. Но только по решению собственников!  И если вы данную графу в расшифровке увидели, а о капитальном ремонте и не слышали — требуйте протоколы собрания собственников, где обсуждались такие сборы. Если в управляющей организации таковых не предоставят — можно сразу же обращаться в прокуратуру с заявлением  о мошенничестве. 

Все вышеперечисленные услуги в квитанции должны значится под графой «Техническое обслуживание», за которую к оплате должен предъявляться либо определенный на общем собрании жильцов тариф (в этом случае допустимы «вольности» в виде разбивки тарифа по отдельным графам квитанции). Либо — «муниципальный» тариф, а значит, никаких отдельных граф типа «за аварийный ремонт» или, внаглую, «за управление» быть не должно. Уточнить непонятные строчки в квитанции любой житель может с помощью справочной ЖКХ-05 или обратившись в госжилинспекцию РО.

Если вы не выбирали тариф за ТО на общем собрании, проверьте квитанцию:

«муниципальный тариф» рассчитывается, как правило, в нескольких вариантах. На примере тарифа, используемого в Ростове-на-Дону:

— многоэтажные капитальные дома, имеющие все виды благоустройства (с лифтами и мусоропроводами) — 16.07 р/кв.м;

— многоэтажные капитальные дома, имеющие все виды благоустройства, (с лифтами, но без мусоропроводов) — 15.42 р/кв.м;

— многоэтажные капитальные дома, имеющие все виды благоустройства, (с мусоропроводами, но без лифтов) — 12.04 р/кв. м;

— многоэтажные капитальные дома, имеющие все виды благоустройства (без лифтов и мусоропроводов) — 11.41 р/кв.м;

— жилые дома пониженной капитальности, имеющие не все виды благоустройства — 9, 48 р/кв.м;

— жилые дома пониженной капитальности, имеющие не все виды благоустройства, без канализации — 9, 78 р/кв.м.

Стоимость и расшифровку услуг, входящих в данный тариф по вашему муниципалитету, можно запросить в письменном виде в районном отделе ЖКХ.

Согласно ФЗ №123 от 04.06. 2011 года «О внесении изменения в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» в данном вопросе ожидаются серьезные перемены. В новой редакции ст. 161 ЖК РФ перечислены требования к надлежащему содержанию общего имущества (оно должно отвечать требованиям законодательства о санэпидемиологическом благополучии, о техническом регулировании, пожарной безопасности и защите прав потребителей). Повысится и уровень административной ответственности управленцев за соблюдение этих требований.

Обратите внимание еще на одно изменение законодательства: «бесхозными» дома быть не должны. Непосредственное управление как вариант наряду с УК или ТСЖ (ЖСК) не отменяется, однако в доме с более чем 12 квартирами оно может быть выбрано только при условии заключения собственниками договора с управляющей организацией на содержание и ремонт общего имущества. 

Кроме этого, в любом доме, в котором больше четырех квартир и нет ТСЖ или ЖСК, жильцы обязаны до 19.06.2012 года выбрать совет многоквартирного дома. Именно этот совет должен контролировать оказание коммунальных услуг, а также услуг по управлению домом, содержанию и ремонту. Он же — определять планы по текущему ремонту.

Если вы всем домом решили раз и навсегда определить, каким образом будет происходить техническое содержание и текущий ремонт вашей общей собственности и, главное, сколько вы готовы за все это платить — начните уже сейчас с создания такого совета, дальше дела пойдут куда быстрее.

Предыдущие комментарии

22 апреля 2013 | 00:00 olga.makl@yandex.ru 
Добрый день. Выясняли в ТСЖ, где же (в какой статье) "сидит" зарплата обслуживающего и руководящего аппарата, глухо. Ничего не говорят. Подскажите, пожалуйста где же эта статья расходов?
Заранее спасибо
цитировать
23 апреля 2012 | 00:00 Управдом 
КЕм или чем ЗАПРЕЩЕНО? Спрашиваю, потому что не знаю о запрете таком. Поделитесь.
цитировать
12 апреля 2012 | 00:00 Мельникова 
<Q Управдом>Почему запрещено в квитанциях разбивать по строкам название тарифа? Кем запрещено. Разбивка строк тарифа помогает людям лучше ориентироваться в платежах...
В ТСЖ "Черное золото" он разбит на ТО-зарплата0 ТО -лифты, ТО вывоз ТБО. И всем все понятно.</Q>
Запрещено отдельно ставить строку "ТО" с тарифом, допустим, 16.07, а потом дополнительно ставить "зарплата сотрудникам" с другим тарифом. Если вы расшифровываете, что входит в сумму 16.07 -- это замечательно
цитировать
10 апреля 2012 | 00:00 Управдом 
ДА УЖ!
цитировать
10 апреля 2012 | 00:00 Управдом 
Почему запрещено в квитанциях разбивать по строкам название тарифа? Кем запрещено. Разбивка строк тарифа помогает людям лучше ориентироваться в платежах...
В ТСЖ "Черное золото" он разбит на ТО-зарплата0 ТО -лифты, ТО вывоз ТБО.  И всем все понятно.
цитировать
14 сентября 2011 | 00:00 актив 
А что входит в услугу "управление домом"? Мы платим за то, чтобы УК искала воров, все эти потери? Что входит в услугу "расчет платы за ЖКУ": за то, что они заносят нами собранные данные в програмку или все-таки должны искать кто ворует?
Все равно- не понятно
цитировать
Комментарии читателей
(Вход для анонимных комментаторов обозначен зеленой иконкой) Не публикуются комментарии, содержащие ненормативную лексику, ссылки на сторонние ресурсы, сообщения рекламного характера или противоречащие законодательству РФ. Лучшие комментарии могут быть опубликованы в газете.
Новые публикации

Также в рубрике
Из подъезда – под колеса машин
Жильцы многоэтажного дома № 38 по ул. Можайской многие годы пытаются отстоять придомовую территорию, которая сегодня превратилась почти что в трассу. ...
Прямые договоры: кто выигрывает?
Прямые договоры жильцов с ресурсоснабжающими организациями: плюсы и минусы
В батайском Авиагородке разгорается конфликт
Здесь реализация  плана развития микрорайона после того, как Минобороны выразило готовность передать часть земель Авиагородка на баланс муниципал...
Пока батареи просят тепла…
Донской главк МЧС России уже запустил «Отопление» – так называется начатая им профилактическая операция
Последнее слово – за дилетантом
На нашу публикацию «Победа короеда» (от 31 августа 2018 года) пришел ответ из министертва ЖКХ Ростовской области.
В этом номере