— Так почему у вас сложилась такая ситуация?
— Потому что здесь не действует Жилищный кодекс РФ…


Эти слова, произнесенные местным чиновником во время беседы, до сих пор хранятся на диктофонной записи у автора этих строк. И, наблюдая за коммунальными войнами в Красном Сулине, понимаешь — более точное определение данной ситуации подобрать сложно.

По теории

Для начала — немного теории: скучной, но обязательной к знанию и исполнению на территории Российской Федерации информации.

По главному коммунальному закону РФ Жилищному кодексу собственники многоквартирного жилого дома обязаны выбрать один из трех вариантов управления общедомовой собственностью: управляющая компания, ТСЖ (ЖСК и аналогичная форма) или непосредственное управление. В последнем случае недавние изменения законодательства предписывают собственникам все-таки заключить договор на обслуживание общего имущества с управляющей организацией — бесхозными трубы, проводка и фасад быть не должны (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Выбранная организация обязана управлять всей общедомовой собственностью, включая общие коммуникации и нежилые помещения, не имея права вычленять что-то из этого перечня (п.2.3 ст. 161 ЖК РФ).

И, наконец, ЖК РФ требует, чтобы многоквартирный жилой дом обслуживался только одной управляющей организацией, выбранной на общем собрании собственников дома (п. 9 ст. 161 ЖК РФ).

От теории — к практике

Именно эти пункты в Красносулинском городском поселении не выполняются в существенных масштабах. Здесь управляющие компании обслуживают не дома, а… подъезды. Иногда и отдельные квартиры в домах, где общим собранием подписан договор с другой УК.

На каком основании это происходит? Здесь практикуется применение «индивидуальных договоров на обслуживание», заключенных непосредственно с собственником отдельной квартиры. Правда, обслуживание чего именно — понять сложно, ведь по сути собственник владеет лишь «воздухом между стенами», а, собственно, фасад и перекрытия, коммуникации за пределами квартиры, лестничные проемы, подвал и двор — все это считается общедомовой собственностью и отдельно для каждого жильца никак не вычленяется.

Изначально такая ситуация возникла во время «перераспределения» домов по управляющим компаниям после банкротства муниципального коммунальщика. Как это было — расскажем чуть позже. Но на данный момент страсти уже поутихли, и сейчас возникает такой «сдвоенный» дом по сценарию, описанному в нашем материале «Когда дербанят дом…» от 4 октября 2012 г. В уже выбравшем УК доме из-за недовольства качеством работ, выполняемых управленцами (а чаще из-за личного конфликта с сотрудниками компании или со старшими по дому) возникает «оппозиция». Только в отличие от ростовского варианта здесь повторное общее собрание не проводят, а сразу заключают персональный договор на обслуживание и просто начинают платить в другую кассу.

Ситуация осложняется еще и тем, что официально неплательщиками такую «оппозицию» назвать сложно. Во-первых, они вроде как и не отказываются платить — подтверждающие оплату чеки у них есть. А, во-вторых, по какой-то неведомой причине управленцы… не выставляют счет, то есть не присылают квитанции жителям. Жильцы сами идут и платят — куда захотят. Как в магазине, выбирая колбасу. «Голосуем ногами» — спокойно поясняют они, не желая слушать о каком-то там федеральном законе…

Только официально «сдвоенных» многоквартирных домов, то есть управляемых сразу несколькими УК, в Красном Сулине — 10%. По словам самих управленцев — в несколько раз больше.

Что делать?

Снова обращаемся к теории. Предписанное законом действие местной администрации: инициировать общее собрание жильцов для выбора единственного для всего дома управленца. В случае не определения управляющей организации муниципалитет обязан выставить дом на публичные торги и выбрать из заинтересованных в расширении своих объемов управленцев самого достойного (пп. 4-6 ст. 161 ЖК РФ).

Такие торги регулярно объявляются, но… Так же регулярно они срываются из-за претензий к списку выставленных в лотах домов: по заверениям управленцев, там нет трети спорных домов, зато есть такие, чей выбор УК (или решение перейти на самоуправление) на общем собрании жильцов подтвердила и жилищная инспекция РО. Но и без этого торги никак не состоятся — ни один из управленцев на участие в торгах так и не заявился.

…Позиция управляющих компаний в данной ситуации — это, пожалуй, самое странное. Неся серьезные убытки из-за недоплат, не имея возможности полноценно выполнять свою работу (а ведь в случае аварии отвечать-то именно им!), находясь в аналогичной ситуации по отношению друг к другу, на какие-либо договоренности между собой они не идут. «Жители сами выберут в итоге, кто лучший, — говорили все управленцы, с кем удалось побеседовать. — Мы свою работу выполняем в рамках оплаченного».

Жалуются во все инстанции, как правило, сами граждане, верно понимая, что полноценного обслуживания «сдвоенный» дом не получает, а значит, с каждым годом ветшает. Но жилищная инспекция РО и областное министерство ЖКХ лишь цитируют уже приведенные статьи ЖК РФ — на этом дело и оканчивается. Не дают каких-либо конкретных результатов и обращения жителей в прокуратуру. Подают граждане и судебные иски, но…

…Между тем на носу — зима. По словам руководителей местных управляющих компаний, в первую очередь они занимаются теми домами, что перешли к ним в полном составе — кто знает, как и в каком количестве возвратятся к ним вложенные в «спорные» дома деньги? В таких управленцы, разумеется, тоже проводят работы: утепляют, ремонтируют, проверяют стояки — но только доверившихся им подъездов. Как же они в таком случае могут отвечать за цельную и неделимую систему коммуникаций всего дома, в том числе и отопления? Никак. Совместных работ «владельцы» разных подъездов сообща не проводят, на чужую территорию не заходят (разве что в единичных случаях, во время серьезных аварий — ну живые же люди!). Но о комплексных мероприятиях по обслуживанию и содержанию дома в этом случае речи не идет. Понимают ли это в муниципалитете? Разумеется, ведь «сдвоенные» дома здесь появились не вчера. Осознают ли это «оппозиционно настроенные» жители? Вряд ли…

(Продолжение следует)

P.S. Пока материал готовился к печати, в Красном Сулине возникла еще одна коммунальная проблема, по сути очень схожая с вышеописанной. Теперь жители не знают, кому они должны платить еще и за воду. В городе по вполне законным тарифам, утвержденным РСТ по РО, действуют две ресурсоснабжающие организации. Есть местный «Водоканал», который в данный момент находится в процедуре банкротства, но функционирует. А также пару месяцев назад появилась фирма «Донреко», которой с сентября была передана часть муниципальных водных коммуникаций. Последняя сразу же начала выставлять квитанции на оплату жителям, уже имеющим договор с «Водоканалом» до конца 2012 года…

От кого в их квартиры поступает вода и кому за нее платить — жители не знают: и «Донреко» денег требует, и «Водоканал» расклеивает по городу объявления о том, что «судебное решение по этому вопросу еще не вынесено». Зато уже знают, что старый поставщик теперь не имеет права заниматься ремонтом труб, а у нового пока всего одна машина на город. На собственном примере, кстати, знают…