Покупатели возвращаются на ростовский рынок жилой недвижимости в поисках новых предложений

Уходящий 2010 год уже назвали посткризисным, однако стал ли он таким для рынка недвижимости, утверждать однозначно нельзя. Обобщая комментарии специалистов, мы движемся в правильном направлении: увеличивается количество сделок, развивается ипотека, медленно достраиваются «замороженные» объекты, но при этом строительного бума в Ростове не наблюдается. В целом положительных новостей в уходящем году больше, да и заканчивается он также на мажорной ноте — в декабре в Левенцовке началось строительство еще одного нового крупного микрорайона.

«Если сравнивать с 2009 годом, то динамика, активность рынка лучше, но цены медленно ползут вверх, они еще далеки от докризисных уровней, и это очень хорошо», — говорит Станислав Нови, эксперт агентства «РИЭЛТИ». «Отложенный спрос на фоне роста доходов населения становится реальным, — соглашается с ним аналитик «ДОН МТ» Галина Пивоварова. Основным спросом пользуются, как и в 2009 году, недорогие квартиры малой площади. Но главной тенденцией уходящего года на ростовском рынке стало сокращение разрыва между ценами спроса и предложения. Говоря проще, снизилась способность продавцов идти навстречу покупателям и снижать цены на квартиры. В пик кризиса, в феврале 2009 года, этот разрыв достигал 25%, в апреле 2010 года он был уже 15%, а теперь всего 8%. Средняя цена предложения одного «квадрата» в ноябре, по данным Пивоваровой, составила 50 805 рублей, а спроса — 46766 рублей. По словам риелторов, этим летом с рынка «вымыло» дешевые квартиры, и теперь продавцы наиболее востребованного жилья на «вторичке» снова начинают чувствовать себя хозяевами положения.

У покупателей стало больше денег, поэтому и растет спрос. С одной стороны, не так уж мы разбогатели за этот год, но государственная политика стимулирования ипотеки приносит ощутимые результаты. Появилась конкуренция между банками, снижаются процентные ставки, и с осени 2010 года темпы роста выдачи кредитов бьют рекорды. По-прежнему серьезную поддержку рынку оказывают различные гос-программы: военная ипотека, сертификаты, жилищные субсидии, материнский капитал. они двигали рынок в самое сложное время, продолжают делать это и сейчас.

А вот нового жилья на рынке существенно больше не стало. На «первичке» в основном достраивали «замороженные» дома, большинство квартир в которых уже были давно проданы, поэтому погоды они на рынке не сделали. Так что, по сути, главным поставщиком нового жилья экономкласса в Ростове второй год подряд остается Левенцовка. В этом году компанией «Патриот» по графику был закончен 1-й микрорайон жилого района «Западные ворота», где продано более 2000 квартир, это более 89 тыс. кв. метров. А в декабре уже стартовали продажи в микрорайоне №3. как заявил гендиректор «Патриота» Михаил Жуков, только в 2011 году там будет построено 1150 квартир, а всего суммарная площадь очередного микрорайона составит 284 тыс кв.метров.

«С августа 2010 года в Левенцовке продается не менее 100 квартир в месяц», — говорит Павел Корчуганов, гендиректор компании «Магистрат», занимающейся продажами квартир «Патриота». Это — запредельный на сегодняшний день показатель для Ростова, но все равно капля в море, так как потребность в жилье гораздо больше. Одних разноцветных домиков Левенцовки, какой бы она ни была замечательной и перспективной, мало для Ростова. Почему не строят активно другие компании, если кризис вроде бы кончился?

Ростовские застройщики в частных беседах сейчас сетуют на низкую рентабельность строительства жилья, при этом банки крайне неохотно дают им кредиты на новые проекты, а те, кто уже строит, стараются не форсировать темпы, дожидаясь более выгодного уровня цен.

У того же «Патриота», два года подряд являющегося лидером по вводу жилья в эксплуатацию, ситуация — другая. По словам Павла Корчуганова: «нам нужны стабильные объемы продаж, так как мы несем ответственность перед сотнями рабочих ростовского ККПД. Поэтому «Патриот» не только не снижает темпов строительства и придерживается стабильной ценовой политики, но также разрабатывает новые виды жилья, наиболее востребованные потенциальными покупателями».

Малогабаритные 1-комнатные квартиры в «Западных воротах» разошлись как «горячие пирожки». В микрорайоне №3 покупателям предлагается новый потенциальный «хит» — 2-комнатные квартиры площадью 50,2 кв. м по минимальной цене — 1,96 млн. рублей.

«Это отличное предложение для Ростова, — считает Галина Пивоварова. — Цена очень ликвидная. В Батайске подобные квартиры предлагают за 2,2-2,4 млн. рублей». «Главный плюс Левенцовки — цена, — соглашается Станислав Нови, — а это новое предложение по 2-комнатным квартирам — очень неплохо, дешевле 2,4 млн. рублей в Ростове найти квартиру такой площади сложно. Но важно, что это будет, котлован или готовое жилье, так как покупатели по-прежнему боятся договоров долевого участия».

«Мы реализуем готовое жилье, — говорят в «Магистрате», — однако некоторые готовы покупать самые ликвидные квартиры по договорам долевого участия. У нас высокая скорость строительства, плюс люди понимают, что эта стройка не будет заморожена». «Действительно, доверие к первичному рынку постепенно растет, — констатирует аналитик «Дон МТ», — однако до докризисных показателей еще очень далеко».

Подводя итог, можно сказать, что бурного роста цен в 2011 году аналитики нам не обещают, несмотря на рост ипотеки и дефицит предложения, причин для взлета цен на недвижимость нет. Можно предположить, что в будущем году разница между ценами спроса и предложения на жилье практически исчезнет, как это было до кризиса, при этом ценники на квартиры достигнут прежних, максимальных, значений еще не скоро. В этой ситуации краткосрочные вложения в квадратные метры по-прежнему лишены экономического смысла, а вот перспективы улучшения жилищных условий на фоне дальнейшего развития ипотечного кредитования остаются весьма благоприятными, что понимают все большее количество потенциальных покупателей. Но нехватка в Ростове дешевого, качественного и при этом разнообразного нового жилья остается главной проблемой.