Любые действия с недвижимостью, будь то покупка дома или просто аренда квартиры, — дело хлопотное и нервное: жилье нужно найти, договориться с хозяином, правильно оформить...
Фото/Видео: Ольга Пройдакова
Чтобы выяснить, какие самые частые нарушения встречаются при оказании риелторских услуг, специалисты Ростовского ЦСМ в рамках областной программы по защите прав потребителей проанализировали более трех десятков договоров, которые предлагают заключить клиентам ростовские фирмы. В итоге выяснилось: треть договоров не соответствует российскому законодательству, а в почти 70 % документов эксперты обнаружили условия, ущемляющие права потребителей.
Как вы лодку назовете...
Название у документов, которые собрали по агентствам эксперты, разные. В одном случае это просто договор на оказание возмездных услуг или с уточнением «по приобретению недвижимости», в другом — о предоставлении «эксклюзивных прав на совершение действий, направленных на продажу». Для одной и той же цели разные фирмы могут заключить с вами договор об оказании посреднических услуг или просто на обслуживание покупателя недвижимости. Отдельно стоит упомянуть про «договор на оказание информационно–консультативных услуг» — это достаточно новая в Ростове формулировка, в которой — максимальное количество подводных камней. Ведь в первую очередь именно от названия и зависит, насколько риелторы вам помогут и за что именно вы будете платить.
«Агентский договор» предполагает обязательство агента не найти квартиру клиенту, а искать ее — чувствуете разницу? Договор на информационное обслуживание — это головная боль надзорных органов и правозащитников, он коварен своей честностью: по данному документу фирма вовсе не обязуется помогать вам купить или арендовать квартиру, она просто «угостит» вас своей базой данных. Договор оказания возмездных услуг — типичный договор «ни о чем», особенно если в тексте документа невнятно прописан перечень этих самых услуг.
А за что мы вообще платим?
Именно по поводу обязанностей исполнителя и существует главное разногласие между клиентами и риелторами. В отличие от озвученной самими агентами задачи — просто найти нужный адрес и свести покупателя и продавца — мы рассчитываем и на другую помощь. В первую очередь это юридическая проверка «чистоты квартиры»: нет ли обременения в виде долгов, залога в банке или временно отсутствующих (например, в армии, тюрьме или психдиспансере) собственников. Клиенты надеются, что подготовка документов и оформление договора купли–продажи, регистрация новой собственности и масса других неизвестных рядовому покупателю вопросов также будет решена самими риелторами.
По идее, данные моменты должны быть прописаны в договоре, но при анализе документов в 76 % случаев эксперты обнаруживали недостаточную или недостоверную информацию об этом. Будут ли они решены как «бесплатные дополнительные услуги» или за них придется платить отдельно, а может, для этого клиенту придется и вовсе обращаться в другую фирму? Как правило, в договорах риелторы ответов на эти вопросы не прописывают.
Есть и обратная ситуация: из–за отсутствия четкого перечня предлагаемых услуг клиент не может отказаться от ненужных ему и тем самым сэкономить. Согласно п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей» исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные платные услуги, а потребитель вправе отказаться от них. Может, кому–то нет нужды проводить проверку документов, а кто–то и самостоятельно может оформить договор?
В этой ситуации юристы советуют требовать от исполнителя полный перечень входящих в стоимость услуг до подписания договора, согласовать его и оформить как приложение. Но будьте готовы и к сопротивлению самих риелторов — они вносят какие–либо изменения в документы крайне неохотно. «Если клиент начинает «вредничать», для нас это первый сигнал: он явно не хочет платить и будет всячески стараться нас обмануть, — признаются они. — Таким договором мы в первую очередь защищаем себя, а клиенту стараемся угодить — в нашем деле очень важен имидж фирмы». Для больших гарантий клиенту многие агентства предлагают разные договоры на разных этапах покупки или аренды жилья: сначала «договор показа» — исключительно информационно–консультативные услуги, потом — договор обслуживания, где оказываются оформительские услуги и проверка всех документов, и в заключение – подготовка договора купли–продажи. Требовать ли полный перечень этих услуг в одном документе или соглашаться на такой подход, решает лишь сам клиент, законодательно «минимум риелторских услуг» нигде не зафиксирован.
Иногда по тексту договора не понятно не только за что платит клиент, но и сколько именно. По закону, если цена не согласована, заказчик должен будет оплатить услуги по цене, обычно взимаемой «за аналогичные услуги при сравнимых обстоятельствах». А если обстоятельства были другие: более простые или, напротив, сложные? Это тоже стоит обсудить и занести в договор.
Кто ответит за агента?
Достаточно поверхностно прописывается в договорах риелторских фирм и зона ответственности. Так, например, практически нигде в документах не прописаны условия сдачи–приемки выполненных работ — как вообще определить, что договор исполнен? Ни в одном из договоров специалисты не обнаружили указания на срок выполнения услуг и ответственность за нарушение срока оказания услуг, в половине случаев в тексте договора — вообще ни строчки о каких–либо обязательствах риелторов перед клиентом. Не указывают и персоны ответственности: если договор подписал ИП — отвечает он, а если организация — обязательно должен быть указан конкретный агент. Также клиенту стоит тщательно сверить указанные в договоре данные о самой фирме — здесь тоже часто указывают неполную информацию.
А вот ответственность клиента перед риелторами за нарушение условий договора, как правило, прописана. Ровно в половине случаев — с нарушениями: и неустойки не соответствуют законодательству, и штрафные санкции начисляются не только за просрочку исполнения обязательств по договору, но и за непредоставление документов, предусмотренных договором на оказание риелторских услуг.
Встретились юристам и уникальные пункты договора: риелторские агентства предусматривают ответственность заказчика за разглашение полученной от исполнителя информации. С одной стороны — логично: если база адресов продавцов и арендодателей является «орудием» агентов, то они желают ее защитить. С другой стороны – это вольная трактовка понятия конфиденциальной информации, ведь эти адреса известны не только покупателю и продавцу, но и другим агентам, о ней могут узнать посторонние лица из рекламы.
Достаточно существенным нарушением признают специалисты желание риелторских агентств закрепить в договоре условие о рассмотрении споров в суде по своему месту регистрации — нарушает п. 2 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей» каждый четвертый договор.
Как распрощаться?
Достаточно скользкий момент — расторжение отношений клиента и риелтора. Зачастую в договорах вообще отсутствует пункт о досрочном расторжении либо отказе потребителя от исполнения договора. Этот вопрос необходимо обговорить: по ст. 782 ГК РФ потребитель вправе отказаться от исполнения договора на оказание услуг в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, но как при всех вышеперечисленных «умолчаниях» в договоре эти расходы определить?
Наиболее удобоваримой в такой ситуации формулировкой может быть «прекращение договора или изменение его условий исключительно по соглашению сторон, а также по основаниям, предусмотренным действующим законодательством».
По словам самих риелторов, даже самый подробный договор не сможет обезопасить покупателя на 100 %, это достаточно рискованная сфера. Как бы они сами защищались в подобном случае? Ответ мы получали один и тот же: обращать внимание на имидж фирмы и рекомендации знакомых, оценивать возраст самой организации (а значит, и опыт сотрудников), количество штатных сотрудников (есть ли свой юрист и специалисты по оформлению?) и в обязательном порядке обсудить все интересующие вас детали.