Заменить лампочку в подъезде и провести капремонт в доме

Продолжение. Начало в номере от 9 декабря

- Добрый день! Меня зовут Мария, Ростов.

- Добрый день!

- Я живу в Железнодорожном районе, домом управляет компания «Леанта». В ноябре 2020 собственники провели собрание и попросили вывести из состава общего имущества котлы, которые отапливают шесть квартир. В остальных двадцати четырех квартирах у нас индивидуальное отопление и индивидуальные котлы. Управляющая компания так не сделала. Но котлы в плохом состоянии, значит, при замене стоимость работ раскинут на всех.

- Эти котлы отапливают 6 квартир. Значит, исключить из состава общего имущества их нельзя.

- Может, переложить затраты только на собственников этих квартир?

- Это невозможно. Это как с лифтом, когда живущий на первом этаже не хочет за него платить, ссылаясь, что не пользуется им.

- Даже через суд не можем?

- Я видел разные решения суда, но уменьшить общее имущество невозможно. Это то, что обслуживает более одной квартиры.

- Другой вопрос. Наш дом 2012 года. По сей день не получаем счета на капремонт. Мы просили управляющую компанию подготовить пакет документов для передачи регоператору и администрации. Дом не молодеет. Управляющая компания говорит, что вашего тарифа недостаточно для полноценного обслуживания дома. Она рассчитала нам тариф на содержание общего имущества, он больше обычного в два раза. Это понятно: дом маленький, но туда включены строки, которых там не может быть в принципе - «Дезинфекция», «Дератизация подвальных помещений». Но в цокольном этаже живут люди.

- Управляющая компания должна рассчитывать тариф, исходя из наличия конструктивных элементов, инженерных систем и состояния дома. Для этого, как минимум, два раза в год должен проводиться осмотр дома и выявляться его «болячки». При этом управляющая организация должна выполнять работы, указанные в утвержденном правительством России Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения. Если периодичность этих работ будет чаще, то и размер платы увеличится. Такое решение принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Что касается выставления счетов по капремонту. По вашему обращению мы разберемся в ситуации. Включением многоквартирных домов в региональную программу капитального ремонта занимается министерство ЖКХ области совместно с органами местного самоуправления. После внесения дома в программу собственники помещений должны принять решение на общем собрании платить на счет регионального оператора или на специальный счет. Если на спецсчет, то должны выбрать его владельца — это может быть только юрлицо (управляющая компания или фонд капремонта). Наши специалисты с вами свяжутся и окажут методическую помощь.

- Хочу еще спросить. Управляющая компания периодически должна проводить косметический ремонт подъездов. Мы обращались к ней, нам отказали, объяснив маленьким тарифом. Сказали: повысим тариф, и тогда на следующий год на ремонт соберем. Это обосновано? Где деньги, которые мы собирали?

- Каждая управляющая организация обязана размещать информацию о собранных и израсходованных средствах в доме, в том числе на портале ГИС ЖКХ. Управляющая компания обязана выполнить работы из обязательного перечня работ, а там ремонта подъездов нет. Решение о текущем ремонте принимают собственники помещений на общем собрании. Если средства на счете есть, то их можно тратить на ремонт подъездов, если нет — то принять решение о дополнительном сборе средств.

- Здравствуйте! Иван Федорович Носов вас беспокоит из Ростова.

- Здравствуйте, Иван Федорович!

- У нас первый этаж выкупили предприниматели. Одни стояки и у нас, и у них. Нужно, чтобы за тепло платили все.

- У вас сомнения, что они не платят за себя, а платят жильцы? Мы проверим. Оставляйте адрес.

- Собственники говорят, что предпринимателям нужна своя рамка.

- Если у вас один прибор учета, все должно распределяться на жилые и нежилые помещения. Закон позволяет сделать им свой прибор учета и заключить договор напрямую с ресурсоснабжающей организацией, но тогда их потребление не будет учитываться при расчете платы жилых помещений. Чтобы ответить точно на ваш вопрос, мне нужно посмотреть квитанции.

- Еще вопрос. Мы поставили датчики движения, но как писали в квитанция 40 кВт, так и пишут — никакой экономии, в строке «Содержание общего имущества дома» (СОИД) стоит горячая вода, но в доме у нас никто не купается...

- Законодатель предусмотрел различные способы расчета платы за коммунальные ресурсы на СОИД. Первый вариант по нормативам потребления – в этом случае размер платы ежемесячно будет одинаковым независимо от фактического потребления и будет меняться при изменении тарифа или уточнении площадей. Второй вариант – исходя из разницы между объемом потребления, зафиксированным общедомовым прибором учета, и суммарным потреблением во всех квартирах и нежилых помещениях, не входящих в состав общего имущества. Также можно определить плату по среднемесячному потреблению с последующим перерасчетом по показаниям общедомового прибора учета. Выбор способа расчета остается за собственником помещений, решение принимается на общем собрании. По умолчанию расчет принимается по нормативу.

Если у вас в доме в квитанциях стоит одна цифра из месяца в месяц, значит, у вас нормативное начисление.

- Добрый день! Владимир Андреевич Марченко, Ростов.

- Здравствуйте!

- Я 20 лет возглавлял ЖСК «Магистрат» и хорошо знаю эту систему. 2 сентября обратились в Госжилинспекцию по вопросу нарушения проведения капремонта системы отопления. Ответ получили, что законом не определен перечень работ по капремонту, поэтому он должен быть утвержден на общем собрании. Но на собрании председатель ЖСК ввела в заблуждение жильцов. Она сказала, что постановление 417 обязывает перевести горячее водоснабжение домов на закрытую систему. Но нас это постановление не касается. Вот с этим мы и обратились в ГЖИ. Однако проверяющие заверили: раз есть решение кооператива, значит, все правильно. Но кооперативу не дано право нарушать законы. У нас система отопления открытая. Нас перевели на закрытую, поставив два бойлера и сорок задвижек вместо четырех. Это не капремонт, это — реконструкция, благодаря которой мы на всю жизнь получили допрасходы.

- Указанный вид работ предусмотрен программой капремонта. На общем собрании вы утвердили смету капремонта, где работы были расписаны, и собственники с ними ознакомились. Здесь нет нарушений. Другое дело, что после капремонта должны были внести изменения в техдокументацию.

Продолжение следует.